Is het beleggen in vastgoed nog wel aantrekkelijk?

In de media lezen we steeds meer dat verhuurders van vastgoed vaker hun vastgoed verkopen. Dit zou dan een kentering in de markt betekenen. In vergelijking tot tien jaar terug worden er momenteel 2,5% meer woningen door particuliere beleggers verhuurd.
Diverse ontwikkelingen zorgen er nu voor dat beleggen in vastgoed als particulier minder gunstig wordt. Mario de Laat RB, bedrijfscoach en fiscalist bij AXP Adviseurs, bespreekt een aantal ontwikkelingen en gaat in op de vraag of beleggen in vastgoed nog wel aantrekkelijk is?

De volgende onderwerpen worden besproken:

• Veranderende wetgeving box3
• Nieuw box3-stelsel in 2027 en de overbruggingswet
• Versobering leegwaarderatio
• Stijging overdrachtsbelasting
• Wetsvoorstel Betaalbaar Wonen: regeling middenhuur
• Maatregelen gemeenten

Veranderende wetgeving box3

In het verleden werd op het vermogen, waaronder vastgoed, op een andere wijze belasting geheven. Het vermogen werd bepaald door de totaalwaarde aan bezittingen bij elkaar op te tellen en hiervan het totaal aan schulden af te trekken. Over het saldo werd een box3 tarief toegepast. Dit box 3-tarief gaat vanaf 1-1-2023 in stappen omhoog van 32 procent naar 34 procent in 2025. Met ingang van 1 januari 2023 wordt het heffingsvrije vermogen verhoogd van € 50.650 naar € 57.000. Voor partners wordt het heffingsvrije vermogen daarmee verhoogd van € 101.300 naar € 114.000. Het box3-stelsel gaat echter veranderen.

Nieuw box3-stelsel in 2027 en overbruggingswet
In eerste instantie wilde de overheid met ingang van 2025 de Box3 heffing gaan berekenen op basis van werkelijk rendement. De invoering werd vorig jaar al met een jaar uitgesteld, maar onlangs is aangegeven dat een invoering per 1-1-2026 niet haalbaar is. We moeten nu uitgaan van nieuw box3-stelsel met 1-1-2027 als ingangsdatum. Om de periode naar 2027 te overbruggen is een overbruggingswet Box3 door de Eerste Kamer aangenomen.

Overbruggingswet Box 3

Deze wet is op 1 januari 2023 in werking getreden. Dit is een tijdelijke oplossing voor box 3 tot het moment dat het nieuwe stelsel voor box 3 in 2027 in werking treedt.

Het kabinet kiest in de Overbruggingswet box 3 voor de periode 2023-2026 voor de huidige spaarvariant als rekenmethode om de box 3-heffing te bepalen. Vanaf 1 januari gelden er wel drie vermogenscategorieën:

• banktegoeden (inclusief contant geld);
• overige bezittingen: hieronder vallen o.a. obligaties, aandelen, beleggingen in vastgoed, opties en vorderingen uit hoofde van papieren schenkingen of verdelingen van erfenissen;

Voor elk van deze drie groepen geldt een eigen forfaitair rendement. Met name het fictief rendementspercentage ‘overige bezittingen’ is fors.
Mogelijk wordt de Overbruggingswet box 3 nog op een aantal punten aangepast. Uiteraard houden wij jou op de hoogte.

De voorlopige fictieve rendementspercentages voor belastingjaar 2023 zijn:

• Bank- en spaartegoeden en contant geld: 0,36%
• Beleggingen/andere bezittingen: 6,17%
• Schulden: 2,57%

Begin 2024 worden de definitieve percentages vastgesteld

Zo zijn begin 2023 de percentages voor belastingjaar 2022 vastgesteld:

• Bank- en spaartegoeden en contant geld: – 0,01%
• Beleggingen/andere bezittingen: 5,53%
• Schulden: 2,46%

Leegwaarderatio is versoberd

Verhuurd vastgoed heeft op de markt doorgaans een wat lagere verkoopwaarde. Met de leegwaarderatio wordt hier rekening mee gehouden. Met de leegwaarderatio kun je de waarde van de woning in verhuurde staat berekenen. De leegwaarderatio is ook van belang voor de hoogte van jouw inkomstenbelasting. De leegwaarderatio is in 2023 verder versoberd.

Per 1 januari 2023 zijn er ook situaties waarbij er van een afslag geen sprake meer is (leegwaarderatio = 100%):

• Vastgoed in de tijdelijke verhuur;
• Verhuur aan directe familieleden, zoals een zoon of dochter.

Met de versobering van de leegwaarderatio zal voor de vastgoedbeleggers de inkomstenbelasting over verhuurd vastgoed hoger uitvallen dan voorheen. Er geldt immers minder of geen korting meer op de WOZ-waarde.

Een rekenvoorbeeld 2022 versus 2023:

• Een woning wordt voor € 1.050 per maand verhuurd;
• De WOZ-waarde bedraagt € 300.000;
• De jaarlijkse huurprijs (€ 12.600) is 4,2% van de WOZ-waarde;
• Daarbij hoort een leegwaarderatio van 67% in 2022 en 95% in 2023;
• De belastingplichtige moet de woning dus voor belastingjaar 2022 een bedrag van  € 201.000 in box 3 opnemen en in 2023 een bedrag van € 285.000. Een forse toename van de waarde van het verhuurd vastgoed en dus ook een toename van de inkomstenbelasting. De uiteindelijke belastingheffing is afhankelijk van het heffingsvrije vermogen en het fictieve rendement op overige bezittingen.

De aangepaste leegwaarderatio, het hogere fictief rendement van 6,17% plus het hoger tarief Box3 (32%) heeft een negatief effect op het rendement van verhuurd vastgoed.

Overdrachtsbelasting vastgoed omhoog

De overdrachtsbelasting, niet zijnde de eigen woning is in 2023 verhoogd van 8 naar 10,4%. Kopers van commercieel vastgoed betalen meer belasting en dit heeft een negatief effect op het rendement. De verhoging van de overdrachtsbelasting is bedoeld om beleggers te ontmoedigen om hierdoor starters, die een eerste eigen woning willen kopen, een betere kans te geven. De stijging van de hypotheekrente van 1,5% naar 4,5% zorgt er helaas voor dat starters toch moeilijk een woning kunnen kopen.

Wetsvoorstel Betaalbaar Wonen: hoe ziet de regeling middenhuur er in 2024 uit?

Het kabinet wil de middenhuur vanaf 1 januari 2024 gaan reguleren. Hiermee worden de huren door middel van een puntensysteem gemaximeerd. Dit met als mogelijk gevolg dat het rendement verder onder druk komt te staan en dat beleggers zich dan vooral in de stad zullen terugtrekken.

Het wetsvoorstel Betaalbaar Wonen houdt in dat de gereguleerde huurprijzen wordt uitgebreid tot en met het middensegment (woningen met een puntenaantal tot en met 186 punten en een huurprijs tot en met 1.021,02 euro (prijspeil januari 2023)). Op dit moment bestaat er alleen een gereguleerde sector met huurprijzen tot en met 808,06 euro, wat gelijk staat aan maximaal 148 punten (prijspeil januari 2023). Dit gaat gelden voor nieuwe huurcontracten. Mensen met een middeninkomen kunnen hier voorrang op krijgen.

Het tweede deel van dit wetsvoorstel zorgt ervoor dat de maximale huurprijzen dwingend worden. Als verhuurders meer vragen dan de maximale huur, zijn zij in overtreding. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om hierop te handhaven. Ook krijgen huurders meer mogelijkheden om naar de Huurcommissie te gaan.  Dit moet ertoe leiden dat huurders beter worden beschermd en een huurprijs betalen die past bij de kwaliteit van de woning. Voor meer informatie over betaalbaar wonen kun je terecht op de volgende link.

Maatregelen gemeenten

Sinds 2022 hebben gemeenten de mogelijkheid om voorwaarden aan het verhuren van woningen te stellen. Voor bepaalde wijken of woningen tot een bepaalde prijs kan een ‘verplicht voor zelfbewoning’ gelden. Particuliere beleggers krijgen hier minder de mogelijkheid om vastgoed voor de verhuur te kopen.

Is beleggen in vastgoed particuliere beleggers nog aantrekkelijk?

Een vraag waar niet een eenduidig antwoord op kan worden geven. Dit zal van de persoonlijke situatie afhangen.

Door de verschillende (belasting)maatregelen is de kans groter geworden dat er meer huurwoningen worden verkocht. Het aanbod van huurwoningen zal hierdoor afnemen, wat een prijsverhogend effect heeft voor het vastgoed, dat overblijft. De “kleine” huurder zal zeer moeilijk aan een woning kunnen komen.

De nieuwe (belasting)maatregelen zorgen er verder voor dat voor nieuwe toetreders het beleggen in vastgoed een stuk minder aantrekkelijk is. Dit vanwege:

• een toename van het Box3 tarief
• een hoog fictief rendement voor overige bezittingen
• een verghoging van de overdrachtsbelasting
• het feit dat de leegwaarderisico versoberd is
• de invoering van het wetsvoorstel Betaalbaar Wonen

En dan laten we de huidige waardeontwikkeling van vastgoed buiten beschouwing.

Met de nieuwe maatregelen gaat het kabinet er waarschijnlijk vanuit dat verhuurder veel rendement op vastgoed maakt. De praktijk ziet er in veel situaties wel anders uit.  En wanneer deze belegging een belangrijk onderdeel van jouw pensioen is, kan een alternatieve belegging misschien wel een betere keuze.

Er zullen ook voldoende situaties zijn waarbij het rendement nog acceptabel is. Zeker wanneer je naar het totale plaatje kijkt. Het gekochte vastgoed in het verleden heeft ook voor een stijging van het vermogen geleid.

Alternatieven
Hoe dan ook, de nieuwe maatregelen zorgen er zeker wel voor dat beleggers veel meer naar alternatieven gaan kijken. Denk hierbij aan het investeren in vastgoedfinancieringen. Je koopt dan niet het vastgoed, maar je verstrekt de financiering. Je hebt niet meer met huurders en onderhoud te maken en je wordt minder geraakt bij wijzigingen op fiscaal gebied. Het recht van eerste hypotheek bied je daarnaast ook zekerheid.

Let verder op dat jouw investering niet onder ‘meer dan normaal vermogensbeheer’ valt. In dat geval is box 3 niet van toepassing maar de dure box 1. Het is dan raadzaam om een Vastgoed BV op te richten. Hiermee voorkom je dat je in box 1 valt.

Wij er zijn voor jou
Als AXP adviseurs streven we ernaar om je te voorzien van waardevolle informatie en inzichten. We begrijpen dat je mogelijk vragen hebt over dit artikel. Daarom wil ik benadrukken dat we altijd beschikbaar zijn om advies te geven en vragen te beantwoorden. Aarzel niet om contact met mij op te nemen als je meer informatie of advies nodig heeft.

Team Fiscaal                : 010 – 492 10 75 (fiscaal@axp.nl)
Kantoor Amsterdam  : 020 – 280 70 50 (amsterdam@axp.nl)
Kantoor Rotterdam.   : 010 – 492 10 75 (rotterdam@axp.nl)

Voor meer nieuwsberichten kun je terecht op onze website.