De vastgoedmarkt zit alweer jaren in de lift. Veel ondernemers zien dat de waarde van hun panden blijft stijgen: een prettig idee, zou je denken. Toch leidt die waardestijging in de praktijk regelmatig tot fiscale verrassingen: hogere winst, meer belasting en minder financiële ruimte. In dit artikel leggen we uit waarom dit een probleem kan zijn, wat u eraan kunt doen en hoe AXP Adviseurs helpt om grip te houden op uw vastgoedpositie.
Wat is het probleem?
Wanneer een pand in waarde stijgt, wordt dat vaak zichtbaar in de jaarrekening. De commerciële balans laat dan een hoger eigen vermogen zien. Maar fiscaal kijkt de Belastingdienst anders: op het moment dat een waardestijging wordt gerealiseerd of hergewaardeerd, kan dat leiden tot belastbare winst in de vennootschapsbelasting (Vpb). Het gevolg? U betaalt belasting over een winst die u nog niet daadwerkelijk heeft ontvangen. Er komt geen extra geld binnen, maar de belastingdruk stijgt wel. Zeker bij een hoge WOZ-waarde of herwaardering van beleggingspanden kan dat flink oplopen.
Ook banken en investeerders kijken mee. Een hogere waarde betekent vaak een beter ogende solvabiliteit, maar de liquiditeit verandert niet. Daardoor kan uw onderneming er op papier sterker uitzien dan in werkelijkheid, terwijl de kasstroom juist onder druk komt te staan door de extra belastinglast.
Wanneer u het bedrijf of het pand wilt verkopen, worden die stille reserves zichtbaar. De winst op de verkoop van het vastgoed is dan fiscaal belast. Daardoor kan een transactie die commercieel aantrekkelijk lijkt, uiteindelijk tegenvallen door de latente belastingclaim. Dit speelt ook bij bedrijfsopvolging: hoe hoger de vastgoedwaarde, hoe groter de fiscale claim bij overdracht.
Waarom herstructureren een oplossing kan zijn
De kern van het probleem is dat vastgoed vaak in de verkeerde B.V. zit. Veel ondernemers hebben het pand nog steeds in de werkmaatschappij staan, samen met de bedrijfsactiviteiten. Dat lijkt efficiënt, maar leidt in de praktijk tot risico’s: aansprakelijkheid, fiscale druk bij verkoop en minder flexibiliteit bij dividend of opvolging. Door het vastgoed tijdig te herstructureren (bijvoorbeeld onder te brengen in een aparte vastgoed-B.V. of de holding) kunt u die risico’s beperken en de zeggenschap behouden.
Welke herstructureringsopties zijn er?
| Optie | Voordelen | Nadelen |
| Juridische splitsing | Kan onder voorwaarden geruisloos plaatsvinden | Formeel traject met notaris, accountantsverklaring en soms voorafgaande goedkeuring van de Belastingdienst vereist. |
| Activa-passivatransactie | Praktisch uitvoerbaar en snel te regelen | Verkoopwinst direct belast, tenzij fiscale doorschuiving |
| Geruisloze inbreng/doorschuiven | Geen directe belasting over stille reserves | Strikte voorwaarden, vaak voorafgaande goedkeuring Belastingdienst vereist |
| Her- of afwaardering | Tijdelijke verlaging van fiscale winst mogelijk | Alleen toegestaan bij duurzame waardedaling, vereist goede onderbouwing |
Wat levert dit concreet op voor u?
Een herstructurering is geen doel op zich, maar een manier om belastingdruk, risico’s en toekomstige beperkingen te beheersen. De voordelen zijn concreet: lagere Vpb bij verkoop, meer financiële flexibiliteit, bescherming van ondernemingsvermogen, betere bankpositie en meer grip op bedrijfsopvolging of pensioenplanning. Hoe eerder u handelt, hoe groter de kans dat dit zonder directe belastingheffing kan.
Hoe AXP Adviseurs u helpt
AXP combineert kennis van fiscale wetgeving, jaarrekeningen en bedrijfsstructuren om een maatwerkadvies te geven dat verder gaat dan alleen de boekhouding. Wij analyseren de huidige structuur, berekenen de impact van herstructurering, adviseren over de meest geschikte route en begeleiden het volledige traject: inclusief overleg met notaris en Belastingdienst. Door dit proactief aan te pakken, voorkomt u dat een waardestijging op papier verandert in een echte belastingdruk of strategisch probleem.
Conclusie
Stijgende vastgoedwaarden lijken goed nieuws, maar kunnen leiden tot hogere belasting, beperkte flexibiliteit en ongewenste risico’s. Door tijdig te beoordelen waar het vastgoed in uw structuur thuishoort, kunt u veel fiscale en financiële problemen voorkomen. AXP Adviseurs helpt u daarbij met helder advies, een praktische aanpak en focus op wat écht waarde toevoegt voor uw onderneming.
Wilt u weten of uw vastgoedstructuur nog toekomstbestendig is? Neem contact op met uw adviseur bij AXP of plan een vrijblijvend gesprek.
