Welke eigenwoningkosten zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting?

AXP Adviseurs > Blogs > Algemeen > Welke eigenwoningkosten zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting?

Aftrekbare eigenwoningkosten 2025: hypotheekrente en financieringskosten duidelijk uitgelegd. Als je een koophuis hebt en je doet de aangifte inkomstenbelasting dan zie je vaak door de bomen het bos niet meer: wat mag je aftrekken en wat niet? Hieronder leg ik het helder uit, met voorbeelden en belangrijke valkuilen.

Wat is het basisprincipe?

De Belastingdienst maakt onderscheid tussen inkomsten uit eigen woning en de kosten die je daarvoor mag aftrekken. Het centraal staande begrip is de eigenwoningschuld: dat is de schuld die je bent aangegaan om je woning te kopen, (soms) te verbeteren of te onderhouden. Alleen de rente en bepaalde kosten die direct samenhangen met die eigenwoningschuld vallen in box 1 en kunnen (onder voorwaarden) aftrekbaar zijn. Alles wat geen financierings- of rentekarakter heeft valt meestal buiten de aftrek.

Concrete voorbeelden van wát je wél kunt aftrekken

Stel: je sluit een hypotheek af om een huis te kopen. In dat geval kun je, in het jaar waarin je ze betaalt, meestal deze posten aftrekken in je aangifte: advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheekadviseur; notariskosten die horen bij de hypotheekakte; kadastrale rechten voor de hypotheekakte; taxatiekosten die nodig waren om de lening te krijgen; kosten voor NHG; boeterente (indien betaald) en — in specifieke situaties — bouwrente betaald tussen voorlopig koopcontract en hypotheekakte. Ook kosten voor een nieuwbouw- of verbouwingsdepot vallen onder aftrekbare financieringskosten. Deze kosten mag je in één keer aftrekken in het jaar van betaling.

Praktijkvoorbeeld: je betaalt in 2024 taxatiekosten van €450 omdat de bank die vroeg voor de hypotheek. Die €450 mag je bij je aangifte over 2024 als financieringskosten opvoeren (mits de taxatie daadwerkelijk nodig was voor de financiering).

Wát is níet aftrekbaar (en dat verrast veel mensen)

Veel klanten denken dat kosten zoals de aankoopmakelaar, overdrachtsbelasting, de notaris voor de koopakte, gewone onderhouds- en verbouwingskosten of de aflossing van de hypotheek aftrekbaar zijn — dat is meestal niet zo. Ook rente over leningen die geen eigenwoningschuld vormen (bijvoorbeeld consumptieve leningen of leningen die volgens de bijleenregeling als box 3-schuld moeten worden aangemerkt) zijn niet aftrekbaar. Ten slotte zijn premies voor opstal- of kapitaalverzekeringen en bedragen die je naar een spaarrekening eigen woning overmaakt doorgaans niet aftrekbaar. Een uitzondering geldt soms voor onderhoud aan rijksmonumenten; daarvoor bestaan specifieke regels.

Voorbeeld: de makelaar die je hielp met de aankoop (aankoopmakelaar) is een kostenpost die je niet op de aangifte als aftrekbaar kunt zetten — die hoort niet tot de financieringskosten die de Belastingdienst toelaat.
Uitzonderingen:

Als je de woning koopt als beleggingspand (dus niet voor eigen gebruik), dan zijn de kosten wel onderdeel van de kostprijs van de investering en kun je deze meenemen in de afschrijving of winstberekening.
Als het gaat om een bedrijfspand dat je zakelijk aanschaft, dan mogen deze kosten wel als bedrijfskosten worden geboekt.

Belangrijke voorwaarden en valkuilen

Een paar cruciale regels om in gedachten te houden:

Eigenwoningschuld = leidend. Alleen het deel van je lening dat betrekking heeft op je eigen woning telt voor renteaftrek; als je meer hebt geleend dan voor de woning gebruikt, moet je de lening splitsen en het niet-gewone deel in box 3 aangeven.
Aflossingsverplichting voor leningen na 2013. Als je na 1-1-2013 een nieuwe eigenwoningschuld aangaat, geldt doorgaans dat die lening in maximaal 360 maanden (30 jaar) ten minste annuïtair of lineair moet worden afgelost om renteaftrek te verkrijgen. Voor verhogingen van bestaande hypotheken geldt een soortgelijke 30-jaarsystematiek. Deze wettelijke eis is een veelgemaakte aandachtspunt.
Verbouwingslening / nieuwbouwdepot — tijdsvensters. Heb je een verbouwingslening of depot: er gelden speciale regels over wanneer het geleende bedrag als eigenwoningschuld mag worden opgegeven (bijv. tot 6 maanden vóór aanvang werkzaamheden of een depotperiode van maximaal 2 jaar). Als je het geld niet binnen de afgesproken termijnen voor het werk gebruikt, kan dat deel in box 3 terechtkomen en verliest de renteaftrek.
Bijleenregeling & eigenwoningreserve. Als je verkoopt en koopt, heeft de opbrengst en eventuele overwaarde (eigenwoningreserve) invloed op hoeveel nieuwe lening daadwerkelijk als eigenwoningschuld gaat gelden. Dat beïnvloedt dus welke rente aftrekbaar is. Houd administratief netjes bij wat je waarvoor geleend hebt.
Tijdstip van aftrek: jaar van betaling. Veel eenmalige financieringskosten mag je in één keer aftrekken in het jaar waarin je ze betaald hebt. Dit is belangrijk bij de planning van betaling en bij het invullen van de juiste belastingperiode.

Speciale situaties die je aandacht vragen

Rijksmonument: voor sommige onderhoudskosten aan een rijksmonument zijn er afwijkende aftrekmogelijkheden; controleer de specifieke regels voordat je aannames maakt.
Restschuld: na verkoop van je woning kunnen er regels gelden om rente over restschuld nog aftrekbaar te houden, afhankelijk van verkoopdatum en onvoorziene omstandigheden.

Kort samengevat: