Welke route past bij uw vastgoedportefeuille?
De vastgoedmarkt blijft groeien en fiscale regels veranderen voortdurend. Voor ondernemers met een vastgoed-BV kan dit betekenen dat de huidige bedrijfsstructuur niet meer optimaal is. Moet u panden splitsen in aparte BV’s, alles onderbrengen in één BV of is verkoop juist aantrekkelijk?
In dit artikel krijgt u:
- Een helder overzicht van de fiscale gevolgen per scenario
- Praktische voorbeelden uit de vastgoedpraktijk
- Belangrijke aandachtspunten en tips voor strategische keuzes
Commercieel herwaarderen versus fiscaal waarderen
Veel ondernemers zien hun vastgoedportefeuille flink in waarde stijgen. In de commerciële jaarrekening leidt dit vaak tot herwaarderingen en een hogere vermogenspositie.
Fiscaal wordt vastgoed echter meestal gewaardeerd op historische kostprijs (aankoopprijs minus afschrijvingen). Een herwaardering telt pas mee voor de vennootschapsbelasting bij realisatie (verkoop) of duurzame waardedaling.
Praktijkvoorbeeld:
Een pand dat u 10 jaar geleden kocht voor €500.000 en nu €1.000.000 waard is, staat fiscaal nog steeds voor de boekwaarde op de balans. De commerciële winst en fiscale winst kunnen dus flink verschillen.
Splitsen: risico’s spreiden en flexibiliteit creëren
Het onderbrengen van ieder pand in een aparte BV is populair bij vastgoedondernemers met meerdere objecten.
Voorbeeld:
Stel dat u vijf winkelpanden bezit. Als één huurder failliet gaat en juridische stappen onderneemt, blijft het risico beperkt tot de BV waar dat pand in zit. Bovendien kunt u een pand eenvoudig verkopen door de aandelen van die ene BV over te dragen.
Voordelen:
- Risicospreiding: Problemen of aansprakelijkheid rond één pand raken niet uw hele portefeuille.
- Verkoopflexibiliteit: Verkoop van aandelen kan fiscaal gunstiger zijn dan verkoop van het pand zelf.
Nadelen:
- Hogere administratieve lasten: Meerdere BV’s betekenen extra belastingaangiftes, jaarrekeningen en notariskosten.
- Overdrachtsbelasting: Bij interne verschuivingen kan deze belasting een rol spelen.
Samenvatting:
Splitsen is ideaal voor ondernemers met een groeiende portefeuille die risico’s willen beperken en verkoopopties open willen houden.
Onderbrengen in één BV: eenvoud en kostenbesparing
Voor kleinere vastgoedportefeuilles kan het aantrekkelijk zijn om alle panden in één BV te beheren.
Voorbeeld:
Een ondernemer met drie appartementen kiest voor één BV. Dit maakt de administratie eenvoudiger en houdt kosten laag, terwijl hij voorlopig geen verkoopplannen heeft.
Voordelen:
- Lagere kosten: Eén BV betekent minder jaarrekeningen en aangiftes.
- Eenvoudig beheer: Ideaal voor ondernemers die overzicht en efficiëntie willen.
Nadelen:
- Minder verkoopopties: Moeilijker om één object te verkopen zonder herstructurering.
- Risicoconcentratie: Problemen met één pand raken de hele portefeuille.
Tip:
Een juridische fusie kan het proces vergemakkelijken, maar let op fiscale gevolgen zoals overdrachtsbelasting en het verbreken van een fiscale eenheid.
Verkoop: directe fiscale realisatie
Verkoop van vastgoed of aandelen is altijd een strategische keuze en brengt fiscale gevolgen met zich mee.
Voorbeeld:
U besluit een pand met aanzienlijke overwaarde te verkopen. De boekwinst wordt belast met vennootschapsbelasting. Bij verkoop van aandelen kan de deelnemingsvrijstelling gunstige effecten hebben.
Belastinggevolgen:
- Verkoop pand: Vennootschapsbelasting over boekwinst.
- Verkoop aandelen: Overdrachtsbelasting voor koper, tenzij vrijstelling geldt.
- Deelnemingsvrijstelling: Kan belastingdruk voor verkoper verlagen.
Samenvatting:
Verkoop is interessant als u liquiditeit wilt vrijmaken of rendement wilt verzilveren, maar het vraagt om fiscaal maatwerk.
De rol van de fiscale eenheid
Wanneer meerdere BV’s een fiscale eenheid vormen voor de vennootschapsbelasting, kunt u onderlinge verliezen verrekenen. Dat kan voordelig zijn, maar bij verkoop of herstructurering kan een verbreking van de fiscale eenheid leiden tot onverwachte claims van de Belastingdienst (art. 15ai Wet Vpb).
Praktijkvoorbeeld:
Een vastgoedbedrijf wil een BV met één pand verkopen. Door het verbreken van de fiscale eenheid ontstaat een naheffing vennootschapsbelasting. Dit kan worden voorkomen met tijdige planning.
Praktische aandachtspunten
Bij een herstructurering spelen ook niet-fiscale factoren een rol:
- Liquiditeit: Houd rekening met overdrachtsbelasting en bijkomende kosten.
- Financiering: Banken kunnen eisen dat leningen worden herverdeeld.
- Toekomstige wetgeving: Wijzigingen in box 3 en Vpb kunnen strategieën beïnvloeden.
- Documentatie: Zorg voor actuele taxaties en WOZ-beschikkingen.
Conclusie
Herstructurering van vastgoed-BV’s is geen standaardrecept. Wat slim is, hangt af van uw portefeuille, uw toekomstplannen en de fiscale kaders. Door scenario’s door te rekenen (splitsen, onderbrengen in één BV, verkopen) voorkomt u fiscale verrassingen en kunt u optimaal inspelen op waardestijgingen en regelgeving.
Wilt u weten welke route het beste bij u past?
Heeft u vastgoedbeleggingen die fors in waarde zijn gestegen en overweegt u herstructurering? Neem contact met ons op voor een herstructureringsscan. Wij helpen u met heldere prognoses, fiscale risicoanalyses en praktische adviezen, zodat u de route kiest die het beste bij uw situatie past.
————-
Veelgestelde vragen (FAQ)
1. Wat is fiscaal gunstiger: vastgoed splitsen of onderbrengen in één BV?
Splitsen biedt risicospreiding en verkoopflexibiliteit, maar kost meer tijd en geld. Eén BV is eenvoudiger, maar risicovoller. De beste keuze hangt af van uw portefeuille en doelen.
2. Moet ik altijd overdrachtsbelasting betalen bij interne herstructurering?
Nee. In bepaalde gevallen, zoals een juridische fusie of bedrijfsopvolging, zijn vrijstellingen mogelijk.
3. Hoe werkt de deelnemingsvrijstelling bij verkoop van aandelen?
Deelnemingsvrijstelling kan ervoor zorgen dat winsten bij verkoop van aandelen niet belast worden, mits aan voorwaarden wordt voldaan.
4. Welke risico’s kleven aan een fiscale eenheid?
Een fiscale eenheid biedt voordelen, maar verbreking kan leiden tot naheffingen. Dit moet vooraf worden doorgerekend.
5. Hoe anticipeer ik op nieuwe wetgeving (Box 3, Vpb)?
Door scenario’s te plannen en herstructurering tijdig af te stemmen met een adviseur.
